Cuando afrontamos un divorcio, es bastante frecuente que en la sociedad de gananciales exista una vivienda en común, es decir la vivienda familiar ganancial. A la hora de proceder a la liquidación de la sociedad de gananciales, ésta suele concluir con una adjudicación en proindiviso ordinario, esto es, a cada miembro de la pareja le corresponderá el 50% de la propiedad de la vivienda.
En esta situación en la que cada miembro es titular del 50% de la vivienda en copropiedad se presentan varias opciones para dividir definitivamente el inmueble y extinguir este condominio. Es decir pueden:
- Vender la vivienda a un tercero y repartir el precio entre los dos.
- Que uno de los dos se adjudique la vivienda abonando al otro lo que le corresponda.
Artículos 404 y 1062 del Código Civil.
Si no se ponen de acuerdo sobre qué desean hacer con la vivienda, es entonces cuando se puede interponer una demanda de división de la cosa común, procediendo en esta situación la subasta con admisión de licitadores extraños. Esta subasta se regirá por lo regulado en los artículos 655 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Pero si esta vivienda esta gravada con una hipoteca, ¿qué opciones tenemos?
En principio tenemos las mismas opciones, esto es, podemos:
- Vender la vivienda a un tercero, repartir el dinero entre los ex cónyuges y cancelar la hipoteca con el importe de la venta.
- Que uno de los dos se adjudique la vivienda, extinguiendo así el condominio y abonando al otro lo que le corresponda.
La especialidad aquí radica en que si existe una hipoteca, aunque hayas cedido tu parte al otro, seguirás siendo deudor hipotecario, por lo que será necesario acudir al banco y solicitarles que accedan a quitar como titular de la hipoteca el ex cónyuge que ya no es propietario de la vivienda. La forma de realizar esta solicitud al banco es mediante una novación hipotecaria, en la que se cambian los titulares de la hipoteca, dejando como único titular al propietario de la vivienda. Como en esta operación el banco pierde una de las garantías del préstamo, es posible que sea necesario contar con avalistas para que se aprueba la operación. Una vez firmada la novación, se realiza la extinción del condominio, por la que uno de los propietarios cede su parte al otro.
Si no se ponen de acuerdo sobre qué desean hacer con la vivienda hipotecada, debes saber que aquí también cabe la subasta. Por lo tanto se puede interponer una demanda de división de la cosa común, procediendo así a la subasta con admisión de licitadores extraños. Esta subasta se regirá por lo regulado en los artículos 655 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Una vez adjudicada la vivienda en subasta, subsisten las cargas o gravámenes anteriores, por lo que el adjudicatario se subrogará en la responsabilidad que de ellos se deriva pero no en la deuda. Es decir, el adjudicatario de la vivienda será responsable, por lo que si no se paga la hipoteca el Banco podrá sacar la vivienda a subasta, pero no va a responder de la deuda. La hipoteca seguirá estando a nombre de los ex cónyuges para extinguir esta hipoteca es preciso que se realice la novación.
Es importante solucionar el problema de la hipoteca cuando se produce la ruptura de una pareja, pues aunque no seas titular de la vivienda y tu ex pareja pague sin problemas la deuda, puedes ver limitadas tus opciones para conseguir una nueva hipoteca para comparar otra vivienda.
Por último recordar, que, en tanto subsista la sociedad de gananciales, esto es mientras no se proceda a liquidar la misma, la hipoteca debe ser pagada por mitad por los propietarios del piso que grava, esto es los cónyuges. El pago de las cuotas correspondientes a la hipoteca contratada por ambos cónyuges para la adquisición de la propiedad del inmueble destinado a vivienda familiar constituye una deuda de la sociedad de gananciales. STS 1659/2011 ECLI: ES: TS:2011:1659